转自 铁锤微观
溺水者攀草求生。
如今的房地产，不少利益相关者正是这种心态，不放过任何一根稻草，但凡出台的政策一律解读为重磅利好。然后就是各种口嗨。我想说的是，喊得越凶，越会暴露内心的焦躁，情绪失控的概率也就越大。
这段时间，房地产、股市、民营经济等领域，确实施策密集，从7月24日最高级别会议所用“适时调整优化房地产政策”、“活跃资本市场”、“切实优化民营企业发展环境”等措辞也可以看出，有形之手救市预期浓厚。
尤其是房地产，在此之前实际上已经启动三轮救市了：金融16条中涉房融资两项政策延期一年，老旧小区改造提速，以及超大特大城市推进城中村改造。
“救市”的核心逻辑也很简单：没钱给钱，没需求创造需求，股权融资、老房子、城中村等，关键时刻都可以充当救房地产的工具。
做这些有用吗？我只能说，理想很丰满，现实很骨感。
否则也不会有税务局减税政策一夜刷屏，以及住建部长讲话，要求各地进一步松绑调控了。
7月28日，新华社消息，住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上说，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。
如文章开头所说，很多人把住建部长的话当“救命稻草”，甚至是“尚方宝剑”。
我的看法是，税务局和住建部，都是响应中央“适时优化房地产政策”的号召，更多是给市场注入信心。同时也说明市场已经到了危险边缘，不得不救。
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但仔细分析住建部长的讲话，不难看出，施策的范围虽然是适配全国，但本质上其实是针对全国楼市调控最后的防线：一线城市。
为什么这么说？第一，降首付、降贷款利率，现在除一线城市外，基本上都可以做到低首付、低利率，二线城市、省会城市基本都可以做到首套房20%首付，利率也是历史最低水平。继续降下去，边际效应只会越来越差。而且只降新房不降存量，还会倒逼提前还贷的发生。
第二，改善性住房换购税费减免，这是妥妥的刺激改善型需求。虽然提法新颖，但早就普及了，没什么稀奇，更无法打动购房者。
第三，“认房不认贷”可看作是对一线城市的量身定制。众所周知，一线城市只要买过房、贷过款，购房资格、贷款额度都被卡得死死的。比如在北京都算二套，首付8成，把很多真正的刚需“一刀切”堵在外面了，被严重误伤。实行“认房不认贷”等于打开了一线城市购房需求的大门。
当然了，目前还只是住建部吹风阶段，具体实施尚需时日。但救房地产的政策路线图已经大公开了。
铁锤在上一篇文章说得很清楚，一线城市松绑调控是必然，尤其是“认房认贷”这种人为干预市场需求的行政管控早就该放开了。
但考虑到一线城市的领头羊作用，全国主要资金、高净值人群以及核心资源，都在一线城市，并且会对其它城市强烈虹吸，所以短期不可能全部放开。
理性看待，一线城市接下来更多会“因区施策”，库存大、需求弱、房价阴跌的城区，会适时优化调控政策，比如取消“认房认贷”、二套房降低首付比例等。
住建部为什么在这个时候吹风？
原因很简单，上半年一直在刺激，政策出了一箩筐，但未达预期。尤其是二季度房地产二次探底，颓势明显，进一步连累经济增长。任由这种剧情发展下去，想救都难。
一句话，到了放大招的时候了。
这次座谈会上，住建部长强调“稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用”，这句话其实已经亮明了高层的底牌：救经济先救房地产。
救房地产的底层逻辑是，我们现在离不开房地产，说穿了是经济增长、解决就业，都需要地方财政支撑，而卖地收入以及房地产相关税收，是地方财政的主要来源。锤死房地产很容易，但如果真没有房地产这张王牌，GDP增长、地方财政收入、地方基础设施建设，甚至是公务员的工资发放，可能都没法看。
看到这里，有人可能会说，又是老套的剧情，又是熟悉的配方，离了房地产寸步难行，只会卖房卖地。
但我想说的是，这次不一样：房地产要救，但国家显然有更长远的打算。
该怎么理解这句话呢？
救房地产是迫于无奈，因为摆脱对房地产的依赖很难，吸纳就业、提振消费、拉动经济都离不开房地产。过去一年房地产萎靡不振，整个宏观经济、就业市场、消费都跟着摆烂，就是最好的证明。但必须承认卖房卖地终有结束的那一天，房地产经济总有玩不下去的那一天，到时候我们又能靠什么呢？所以，房地产需要有长效机制，经济发展同样需要有新的动能。
平心而论，重振房地产是现实需要，但重振房地产并不能复制2016、2017年全国普涨的剧情，因为我们没有那么多需求了，真实的需求在2016、2017年就消耗得差不多了。
说三组数据：央行调查报告显示，2020年末我国城镇居民住房拥有率就高达96%了，户均拥有1.5套房子；今年4月份，住建部在做全国自然灾害普查时，也透露全国的房屋总量已经高达6亿栋；5天前的最高级别会议更明确“我国房地产市场供求关系发生重大变化”。
这么多的数据，汇集到一个结论：房地产的基本面已经发生巨变，不管如何强拉，也回不到从前了。
当然了，更不可能把棚改货币化再走一遍，因为财政撑不起，代价更担不起。
所以，只能通过松绑调控勉强激活大城市房地产的活力，把天量资金沉淀在国内核心城市，让有恒产者有恒心。进而带动大A增量资金入场，形成房股间的协同进步。
事实上，7月24日的重要会议，有一个被忽略的重要信息，也向我们揭示了国家的长远打算：要大力推动现代化产业体系建设，加快培育壮大战略性新兴产业、打造更多支柱产业。要推动数字经济与先进制造业、现代服务业深度融合，促进人工智能安全发展。要推动平台企业规范健康持续发展。
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这段话没有晦涩难懂的词语，大家应该都看得懂。而且必须提醒的是，这是宏观层面第一次把产业升级转型纳入经济大局通盘考虑，其重要性不言而喻。
我的理解，产业转型升级压倒一切，它的优先级别最高。产业结构调整以及数字经济，也拔高到战略高度。
关于产业升级，此前的文章有分析过，这是当前我国经济腾飞困局的根源，产业升级需要投入大量技术、人才、设备，前期拼命砸钱但见效慢，未贡献经济增长动力，反而还抬高了各地的财政压力。
国家血拼产业升级一度被很多人看作是吃力不讨好。
很显然，这种看法很短视。纵观人类发展史，每一次技术革命，都会产生新兴产业，都会带来一场商业盛宴，都将在市场掀起翻天覆地的变化。
事实上，中国在新一代科技方面与欧美国家的差距并不是太大。有些方面甚至处于领先地位。新一代科技产业是中国需要重点培植和实现赶超的主要产业方向。
所以，从宏观视角来看，国家现在的打算更多关注长远，一方面，血拼产业升级已经成了整个经济战略不得不的发力点，我们没得选；另一方面，今非昔比，今天的中国国力日渐强盛，拥有世界一流的制造业体系，以及领先全球的人才储备能力，所以我们不用单纯为了生存而忽略中长期的发展。
理解了这一点，我们也就能明白，为什么短期要救房地产？解决就业，稳住收入，血拼产业升级都仍然离不开地方财政，房地产仍然是一切发展的基石。核心逻辑其实是，生产型经济体，只能从房地产中获得大量现金流。
结合近期宏观施策来看，未来房地产将继续高度分化，头部核心城市优质房产，仍然是有钱人挤破头都会抢占的资源。中小城市，尤其是远离中心城市的三四五线城市，随着一线城市调控松绑，需求会被猛烈虹吸，叠加这类城市自身产业落后、资源匮乏、无地理位置优势，所以只能被动挨打，一步步走向没落。
基于此，人口流出型中小城市的房产，应该尽早做减法，除自住房之外，都需要做资产重新配置：从非核心城市换到核心城市，从城市的边缘地段换到核心地段。
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